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萬科地產項目可行性報告內容指引

08-22 14:28:40  瀏覽次數:536次  欄目:建筑工程管理
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萬科地產項目可行性報告內容指引
一、 前言
隨著集團房地產業務不斷擴張,土地儲備力度逐漸加大,未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作,提高工作效率,規避簽約風險,提升集團競爭力,特制定可行性報告內容指引。
二、 可行性報告內容指引
項目決策背景及摘要
一、外部環境
1、 城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響,如:交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等;
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如,項目處在浦東,要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。
3、 項目淵源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等;
二、內部因素
1、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義(一般3—5年),在公司發展中的地位(是否核心項目);
2、 公司進入重點區域市場、項目合理布局,對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用;
3、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義;
第一部分:項目概況
一、 宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域(經濟開發區、商貿金融區等)的地理位置。
附圖:項目在該城市的區位圖,標記出宗地區域位置,與標志性市政設施、建筑物(如市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區域辦公/商務/政府的關系)。
二、 宗地現狀
1、 四至范圍;
2、 地勢平坦狀況,自然標高,與周邊地勢比較;
3、 地面現狀,包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素,

www.tljciu.live并計算因此而損失的實際用地面積;
4、 地面現有居民情況,包括具體居住人數、戶數,工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等,并說明對拆遷及項目開發進度的影響;
5、 地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等,地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建;
6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地質情況,包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖:平面地形圖,標記四至范圍及相關數據;
地形地貌圖,主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容;
地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜等。
三、 項目周邊的社區配套
(一)周邊3000米范圍內的社區配套
1、 交通狀況
(1) 公交系統情況,包括主要線路、行車區間等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要發展商自己解決;
(3) 現有交通捷運系統,近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖:交通狀況示意圖,包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統;
2、 教育:大中小學及教育質量情況。
3、 醫院等級和醫療水平
4、 大型購物中心、主要商業和菜市場
5、 文化、體育、娛樂設施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
附圖:生活設施分布圖,具體位置、距離。
(二)宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀
四、 項目周邊環境(根據個案特性描述,沒有的可以不寫)
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 噪聲情況
4、 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等

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5、 危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等)
6、 周邊景觀
7、 風水情況
8、 近期或規劃中周邊環境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
9、 其他
五、 大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)
1、 道路現狀及規劃發展
包括現有路幅、規劃路幅,規劃實施的時間,與宗地的關系(影響)。
2、 供水狀況:現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
3、 污水、雨水排放:現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
4、 通訊(有線電視、電話、網絡):現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、 永久性供電和臨時施工用電:現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6、 燃氣:現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
7、 供熱及生活熱水:現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
附圖:說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置,及未來規劃擴容和增加的情況。
六、 規劃控制要點
1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、 住宅建筑面積、公建建筑面積,公建的內容,并區分經營性和非經營性公建的面積
3、 綜合容積率、住宅容積率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價格
土地價格計算的方法,若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
第二部分:法律及政策性風險分析
一、 合作方式及條件
1、 合作方基本情況:名稱,主要股東投資情況,注冊資本,成立時間、特殊背景等
2、 合作方式:例如:

www.tljciu.live一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外,都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。
3、 付款進度及與拿地程序的配合
4、 其他合作的主要條件
5、 與合作方式相關的其它法律規定

二、 土地法律性質評估

(一)現狀

1、 土地所有權歸屬

2、 土地使用權歸屬

3、 土地的用途

(二)規劃

1、規劃所有權歸屬

2、規劃使用權歸屬

3、規劃的用途

三、 取得土地使用權程序評估

1、 取得土地使用權的程序

2、 取得土地使用權需要的工作日

3、 取得商品房用地土地使用權所需條件

4、 取得土地使用權的風險及控制(取得土地使用權存在的不確定因素及解決)

四、 土地性質變更的評估(已經是商品房用地可以不寫)

1、 土地性質變更的程序和理由

2、 土地性質變更的政策支持或障礙

3、 土地性質變更需要的工作日

五、 政策性風險評估

城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫,從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如:優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。

六、 總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性,風險的可控性進行評價。如:簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部

www.tljciu.live條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

第三部分:市場分析

一、 區域住宅市場成長狀況

1、 區域住宅市場簡述

• 形成時間

• 各檔次住宅區域內分布狀況

• 購買人群變化

2、 區域住宅市場各項指標成長狀況(近3-5年)

• 開工量/竣工量

• 銷售量/供需比

• 平均售價

3、 區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、 區域內供應產品特征

1、 各檔次產品供應狀況

2、 各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業的特征

• 平均售價

• 開發規模

• 產品形式

• 平均消化率

• 平均容積率

• 物業在區域內分布特征

3、 區域內表現最好個案狀況

附圖:項目周邊樓盤個案分布圖,其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、 未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、 分析:本案在區域市場內的機會點

6、 結論:

• 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

• 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式

www.tljciu.live• 本案在區域內開發市場潛力

• 本案在開發中的營銷焦點問題

三、 區域市場目標客層研究

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