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天津萬科玻璃廠項目可行性研究報告(房地產)

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 天津萬科興業(集團)有限公司
  目  錄
第一章    項目決策背景
1.     內部因素
2.     外部因素
第二章    項目概述
1.   項目區位及用地
2.項目宗地現狀
3.項目周邊的社區配套
4.項目周邊環境
5.項目市政配套分析
6.土地價格
第三章    項目法律及政策性風險分析
1.項目用地取得土地使用權法律手續分析
2.項目合作方式及風險評估
3.總體評價
第四章    市場研究
1.   區域市場成長狀況
2.   區域市場供應產品特征
3.   整體市場對本案影響因素
4.   目標客戶、產品及價格定位
第五章    規劃設計要點
1.   初步規劃設計思路
2.   規劃設計的可行性分析
第六章    項目開發計劃
1.   開發機遇
2.   開發周期安排
3.   銷售周期安排
第七章    投資收益分析
1.   成本預測
2.   稅務分析
3. &nbs

www.tljciu.livep; 經濟效益分析
4.   項目資金預測
第八章    可行性結論
1.   項目優勢
2.   項目劣勢
3.   結論及建議
 第一章    項目決策背景 
 
一.內部因素
1.天津萬科公司項目布局
萬科自92年進入天津市場以來,先后開發了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等項目,其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區,總面積約17萬平方米,萬科新城位于城市北部的北辰區,面積約60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶,但規模較小。由此可看出,天津萬科的主要項目集中在城市的北部。反觀天津的總體規劃和城市發展方向,城市中心區向南部方向發展,由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發便可看出;城市工業向東發展,重點開發建設海河下游工業區和濱海地區,目前沿津塘路兩側,新建的小區和工業區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯在一起。由此看出,萬科的物業分布與天津的總體規劃和城市發展方向不盡相符。
萬科自92年進入天津市場以來,發展迅速,市場迅速擴大,在操作理念和手法上,均勝人一籌,被公認為天津的地產先鋒,在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產品應屬于整個天津市,而不是某個區域。所以萬科有能力,也應該去開發天津的其他市場,讓萬科物業深入天津每個角落。結合天津的總體規劃和城市發展方向,我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點項目有:北部地區鐵東路住宅項目,東部地區張貴莊路住宅項目、東部地區天津鋼廠住宅項目,南部地區天津玻璃廠住宅項目,其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目,該項

www.tljciu.live目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。 
2.天津萬科公司經營現狀:
目前天津公司在手有兩個項目,萬科花園新城(含原有新城項目和紅旗農場項目)、東麗湖項目,其中新城項目為在建銷售的項目,東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年開盤以來熱銷天津市,成為天津公司的主要利潤支柱,但到2002年后新城項目基本開發完畢,主要為資金回籠,東麗湖項目規模大,是公司長遠發展項目,由于區位和產品原因,也不是一短期熱銷房產,不宜作為公司近兩年的利潤支柱,是一個追求穩定開發有節奏銷售為目的的項目。根據集團總部經營計劃要求,天津公司必須再上新項目,要達到每年有3-5個在開發項目,保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下,天津萬科應充分利用萬科天津地產先鋒的社會地位和市場影響力,抓住機遇,多上新項目,擴大市場占有率,讓萬科品牌深入到每個天津人心中。
玻璃廠項目區位好,規模適當,發展前景樂觀,可作為公司主要利潤來源,可以作為重點發展的項目。同時我司擬在該地塊建設住宅區,消除污染源,徹底改善周邊居民的生活環境質量,為天津城市建設做出貢獻。
天津公司現狀項目及在談項目分布:
  
在開發項目:
已完成項目:
在談項目:
二.外部因素
 
該項目具有良好的外部環境,其坐落位置處于天津市區的南部, 行政區劃為河西區,該項目所在區域有如下特點和優勢:
   ①根據天津市總體規劃,西南部地區大部分用地規劃為教育科研、居住及行政辦公用地。
   ②天津市主導風向為西南風,西南部區域正處于天津市的上風口,遠離工業區,空氣新
     鮮,自然條件優越,被公認為居住的上佳

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   ③經濟發展狀況來看,該項目所在的河西區是天津市經濟最發達、最富裕的城區之一,該區的房地產起點一直很高,集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高
  于除和平區以外的其他各區。
④規劃在河西區天津賓館地區(友誼路兩側)建設新的市級行政中心,現有市級行政
  中心南遷,南部土地升值潛力大。
   ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業中心,這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大
     型超市等全國聞名的商業設施。
   ⑥項目距離規劃的東南半環黑牛城道段不足3公里,東南半環是天津市中心市區規劃路
     網中的兩個半環之一,是天津市規劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分,東南
     半環的修建對該項目的業主出行將會帶來很大的方便。
   ⑦項目西北側為梅江居住區,是由市政府統一組織建設的大型安居居住區,占地面積192
     公頃,將建設成為以水景和生態環保為主題的高檔居住區,大大改善了該區域居住環
     境,使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上升。
 
     所有以上各種因素,為萬科在此地塊建設一個高檔居住社區提供一個良好外部環境。

 第二章    項目概述
 
一.宗地區位及用地
 1.項目區位
該宗地位于天津市區南部,北側

www.tljciu.live緊臨正在建設中的梅江居住區,行政區劃屬于河西區,距離中環線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環線約 3公里,距離南樓市級商業中心約6公里,距離規劃友誼路市級行政中心約5公里。

                          項 目  區 位 圖
 
 

   2.項目用地
   該項目宗地為國有土地,毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區用地。該宗地擬規劃為居住用地,規劃用地內均為玻璃廠廠區用地,土地權屬明確。按照市規劃院編制的控規要求,用地分析見下表:

名稱 面積(萬平米) 折算成畝數
毛地面積 35.02 525
其中市政代征地
(含退解放南路道路及綠化帶、退衛津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地) 6.27 94
可建設用地面積 28.75 431
其中區內配套用地
(含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地) 2.70 41
凈住宅用地面積 26.05 391
可建設用地用地率 82%
凈住宅用地率 74%

 3.項目地塊內各種用地政府控制性規劃指標:
序號 用地性質 用地面積
(萬平米) 容積率 

www.tljciu.live建筑密度
  (%) 建筑限高
  (M) 綠地率
 (%)
1 住宅地塊1 9.89 1.4 30 50 40
2 住宅地塊2 3.17 2.0 30 80 40
3 住宅地塊3 7.4 1.6 30 50 40
4 住宅地塊4 4.54 1.0 30 30 40
5 24班小學及15班幼兒園用地 1.79 0.8 25 25 40
6 儲蓄所、物業管理等公共服務設施用地 0.91 1.8 50 50 20

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